Понятие и регистрация кондоминиума ТСЖ

Вам надоели грязный подъезд вашего дома? Уже третий день не работает лифт, а вам очень трудно подняться вверх по лестнице в кромешной тьме, и особенно, когда натыкаетесь на пьяных подросток? У почтового ящика выдран замок, как в предыдущий раз, а любимый ваш питомец поранился на прогулочной площадке битым бутылочным стеклом? Поверьте, не все еще потеряно. Все изменить - в ваших силах.

Собственники квартир имеют право для участия в управлении жилым домом создать кондоминиум. Это юридическое слово, которое в переводе означает единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себе земельный участок и здания и иные объекты недвижимости расположенные на нем, транспортные и пешеходные дороги, водоемы, многолетние насаждения и т.д. В состав кондоминиума могут входить те здания (здание или часть здания), которые принадлежат не менее двум собственникам.

Вы можете иметь определенные выгоды, организуя кондоминиум. В первую очередь дело касается снижению расходов на содержание жилья, а во-вторых, повысится качества этого самого содержания.

Рассмотрим реальную ситуацию. Вы приобретаете квартиру и становитесь единоличным владельцем помещения, где будете жить. Помимо этого вы еще становитесь и долевым собственником общего имущества многоквартирного дома. В число общего имущество входит подъезд, чердак, подвал и т.д., несущие конструкции - электрическое, механическое и санитарно-техническое оборудование. Это конечно парадокс, но деньги на содержание мест общего пользование вносите вы, а с решением как, когда и где их потратить вы не имеете дело. Это решает ДЭЗ или другая подобная организация. И зачастую выполнения этих решений не видно.

А при наличии кондоминиума домовладельцы сами выбирают, как его употребить и контролируют реализацию задуманного.

Перейдем к конкретным шагам по организации кондоминиума.

На создание кондоминиума имеет право только лица, которые являются единоличными собственниками помещения и долевыми собственниками общего имущества. Это могут быть лица как физические, так и юридические, могут быть субъектом РФ или самим государством. Доля каждого домовладельца в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле помещений, которые принадлежат ему, измеренных в квадратных метрах.

Что касается земли: для создания кондоминиума размеры участков определяются градостроительными нормами. Земля со своими жилыми домами и другими объектами недвижимости (которые входят в состав кондоминиума), бесплатно передается в общую деловую собственность домовладельцев. Площадь бывает в центре внимания при определении нормативного размера передаваемого участка. Имеются в виду жилые здание на его территории и прилегающая территория, которая необходима для обеспечения их функционирования. Вычисление производятся на основе градостроительных и санитарных норм, так же требований пожарной безопасности и иных показателей. В случае расположения сверхнормативной территории в границах жилой группы или двора кондоминиума, может приобрестись как собственность или может быть получена в аренду. Все операции, связанные с передачей в собственность или в аренду или операции по продаже земли осуществляется только с помощью государственных органов или органами местного самоуправления. А инициирование и финансирование делают домовладельцы.

Кондоминиум, как единый комплекс недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации. Для этого нужно приобрести все документы и права на домовладения, которое на натуральных обмерах делает местное или территориальное Бюро технической инвентаризации (БТИ). Так же нужны сведения архитектурных и градостроительных органов и органов по землепользованию. В паспорте содержатся все необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, и хранится в службе заказчика до избрания домовладельцами способа управления кондоминиумом.

Права на имущества в данный момент является объектом государственной регистрации. Каждый собственник кондоминиума будет иметь свою отдельную регистрацию и права на принадлежавшие ему объекты. Каждый домовладелец должен лично (или можно через представителя) пройти государственную регистрацию для кондоминиума. Нужно подать заявление на права недвижимого имущества (по месту нахождения кондоминиума) и сделок с ним в учреждение юстиции по гос. регистрации. К заявлению прилагаются:

1. документы, которые устанавливают право на помещение или другие объекты недвижимости в кондоминиуме. Это договор купли-продажи, свидетельство о собственности и т.д.

2. паспорт домовладения

3. документ об оплате регистрации (субъектом РФ устанавливается размер платежи).

От физического лица требуется паспорт, а от представителя юридического лица - учредительные документы, документ, который подтвердит о его полномочия от имени данного юридического лица и паспорт. После того, как все необходимые документы собраны, регистратор соответствующую запись вносит в книгу учета, после чего заявителю дается расписка, по которым он узнает дата получения документов и их представления.

После этого соответственными органами проводится проверка представленных документов, законности сделки и т.п. Потом в Единый государственный реестр вводится регистрирующая запись прав на недвижимое имущество, после чего на правоустанавливающих документах для выражения содержания сделки проводятся регистрационные надписи. В последнем этапе выдается удостоверения о произведенной государственной регистрации прав. С момента подачи пакета необходимых документов на регистрацию в государственный регистрационный центр течение месяца (не больше) должно производиться регистрация.

Есть всего три пункта по определению, каким способом нужно осуществлять управление вашими документами.

Первый пункт: управлять кондоминиум должен непосредственно сам домовладелец. Для этого нужно соблюдать два условия:

1. в кондоминиум должны входить помещения (не более четырех), которые принадлежат двум, трем или четырем различным собственникам (у них должны быть все документы на права собственности),

2. вам нужно получить свидетельство (или лицензию) на осуществление этой деятельности, чтобы иметь все возможности взять на себя функции жилищно-коммунальной организации.

Второй пункт: функции управления кондоминиумом может передаться организации, который уже имеет лицензию на этот вид деятельности. Путем договора между домовладельцами и организацией, который выбрали они, осуществляется передача (это можно делать лишь тогда, когда вы уверены, что это организация очень профессиональная и порядочная, в противном случае избежать от неприятных ситуаций вряд ли удастся).

Третий пункт: В случае создание домовладельцами некоммерческой организации - товарищества собственников жилья (ТСЖ) так же потребуется выбрать принцип управления - самостоятельно либо с передачей части или всех функций организации, индивидуальному предпринимателю.

Для определения способа управления кондоминиумом нужно организовать собрание всех домовладельцев и решать вместе. Оно может быть созвано по желанию даже одного собственника. Каждый домовладелец заранее должен быть уведомлен о собрании. В уведомляющем документе должно указываться по чьей инициативе будет собрание, так же четко должно быть написано место, время и дату проведения собрания. Каждому домовладельцу должно вручаться уведомление под расписку или почтой, минимум за десять дней до даты произведения собрания. У каждого домовладельца есть право на голос, пропорциональным доле его участия в кондоминиуме. Общее собрание входит в дело и правомочно, если присутствуют как минимум 50% домовладельцев от общего числа голосов. Вместо домовладельцев могут присутствовать их представители. Первое собрание ведет тот, кто инициировал его. Собрание в первую очередь принимает решение о способе управления кондоминиумом. Вопрос решается с помощью голосования. Право на голос имеют все, даже представители домовладельцев. Это решение обязательное для всех, даже для тех домовладельцев, которые по той или иной причине не присутствуют на собрании и не участвовал в голосовании.

Вернувшись к перечисленным способам управления, особо поговорим о третьем способе. Первые два были очень понятными, но на третий следует обратить особое внимание.